Larouche
Lalancette Pilote
Avocats

Au cours d’une vie, l’achat le plus important que nous ferons est bien souvent celui d’une maison.  Cet achat, généralement heureux, peut parfois tourner au cauchemar quand la résidence est affectée de vices qui n’avaient pas été constatés lors de l’achat.  S’agit-il pour autant de vices cachés?

Un vice caché peut être défini comme une défectuosité qui rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il l’avait connu.  Le Code civil du Québec prévoit que le vendeur d’un bien meuble ou d’un immeuble est tenu de garantir à l’acheteur que le bien est exempt de vices cachés.

Pour donner droit à la garantie des vices, le vice doit être grave.  Pour conclure en ce sens, on doit considérer, notamment, les inconvénients du vice pour l’acheteur et le coût de sa réparation.  Aussi, le vice doit exister lors de la vente et non pas être le résultat d’un mauvais usage ou d’un mauvais entretien du bien par l’acheteur.

Le vice doit également être inconnu de l’acheteur au moment de la vente.  C’est donc dire que si le vendeur dénonce le vice à l’acheteur, ce dernier achète le bien en toute connaissance de cause, il ne pourra donc pas se plaindre si plus tard des problèmes surviennent relativement à ce vice.  

Au surplus, si le vice est apparent, le vendeur ne saurait être tenu responsable pour ce défaut.  Le vice est apparent s’il peut être constaté par un acheteur prudent et diligent, sans avoir besoin de recourir à un expert.

Le vendeur non-professionnel, pour sa part, peut exclure sa responsabilité quant aux vices cachés, même ceux qu’ils connaissaient, s’il inclut une clause au contrat à l’effet que l’acheteur achète à ses risques et périls.  L’acheteur n’aurait alors aucun recours contre son vendeur même si un vice important affectait le bien.  Prenez donc garde à une telle clause si vous êtes l’acheteur et ajoutez cette clause au contrat si vous êtes le vendeur.

Si vous avez acheté un bien sur lequel s’est déclaré un vice caché, sachez que vous avez des recours contre votre vendeur, soit en dommages-intérêts, en diminution du prix de vente ou encore en annulation de la vente dans le cas où le vice est tellement important que vous n’auriez pas acheté le bien si vous aviez su qu’il était affecté d’un tel vice.  

Par contre, avant de prendre de tels recours, il est essentiel que vous transmettiez un avis écrit au vendeur lui dénonçant le vice, tout en lui donnant la possibilité de le corriger.  Cet avis doit être transmis au vendeur dans un délai raisonnable de la découverte du vice.

Finalement, le recours devra être intenté dans le délai de prescription, qui est de trois (3) ans, sauf si vous poursuivez un commerçant en vertu de la Loi sur la protection du consommateur, auquel cas le délai de prescription est de un an seulement.

Si vous avez des questions ou des doutes à propos de vices affectant votre résidence ou tout autre bien que vous avez acquis, ne tardez pas à consulter un professionnel afin d’obtenir des conseils appropriés.

Nous sommes disponibles pour vous afin de vous conseiller sur vos options.